A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou recente entendimento sobre a força do registro imobiliário ao manter a penhora de um imóvel comercial, cuja promessa de compra e venda não foi levada a registro. Segundo o colegiado, enquanto o contrato não estiver formalizado no cartório de registro de imóveis, não há constituição de direito real, sendo inviável a sua oponibilidade a terceiros de boa-fé.
O caso teve origem em embargos à execução opostos por uma mulher que alegava ter adquirido o bem em 2007, mediante contrato particular firmado com seu ex-marido. No entanto, ao consultar a matrícula do imóvel em 2018, constatou que, desde 2009, havia uma hipoteca regularmente registrada em favor de uma imobiliária — fato que ensejou a constrição do bem no âmbito de um cumprimento de sentença.
Embora a sentença de primeiro grau tenha acolhido os embargos, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou a decisão, reconhecendo a prevalência da hipoteca regularmente registrada sobre o contrato de promessa de compra e venda não registrado. O entendimento foi confirmado pelo STJ no julgamento do Recurso Especial nº 2.141.417.
Relator do caso, o ministro Antonio Carlos Ferreira destacou que não se aplica à hipótese a Súmula 308 do STJ — que garante proteção ao adquirente de imóvel financiado desde que registrado. Ressaltou, ainda, que a jurisprudência da Corte reconhece a ineficácia de hipoteca constituída após a promessa de compra e venda devidamente registrada, o que não se verificou no caso concreto, dada a ausência do registro.
Segundo o ministro, “Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel”. Assim, concluiu-se que, sem o registro, o contrato não possui eficácia contra terceiros que agem de boa-fé, como a imobiliária credora hipotecária.
📄 Processo: REsp 2.141.417
Eduarda Dondé
ADVOGADA|OAB/SC 72.984