O Brasil possui atualmente cerca de 600 mil elevadores em funcionamento, sendo aproximadamente 100 mil apenas na cidade de São Paulo. O crescimento das cidades e da verticalização das habitações torna a manutenção desses equipamentos não apenas uma exigência técnica, mas um verdadeiro fator de segurança coletiva.
Nesse contexto, os contratos de manutenção de elevadores assumem papel central na vida condominial. E é justamente nesse ponto que surgem conflitos jurídicos relevantes, especialmente relacionados às cláusulas de rescisão antecipada.
A liberdade contratual, pilar do Direito Civil, assegura às partes autonomia para contratar e também para não permanecerem vinculadas a relações contratuais indesejadas. Contudo, essa liberdade encontra limites claros na boa-fé objetiva, no equilíbrio contratual e na vedação ao abuso de direito.
Não são raros os contratos que preveem cláusulas penais de 50% sobre as parcelas vincendas em caso de rescisão antecipada pelo condomínio. Embora a cláusula penal compensatória seja, em si, lícita, sua aplicação em patamares excessivos pode gerar efeitos práticos indesejáveis: o condomínio acaba “refém” do contrato, permanecendo vinculado apenas para evitar um ônus financeiro elevado.
Essa realidade tem sido frequentemente submetida ao crivo do Poder Judiciário. A jurisprudência vem reconhecendo que multas rescisórias desproporcionais configuram desvantagem exagerada, contrariando os princípios da razoabilidade e da função social do contrato. Em diversas decisões, a penalidade originalmente fixada em 50% foi reduzida para percentuais próximos a 10%, considerados mais adequados e proporcionais.
Importante se atentar que muitos desses conflitos podem ser evitados ainda na fase pré-contratual. E é justamente nesse momento inicial que o contratante deve analisar com atenção todas as cláusulas; avaliar os dispositivos contratuais relativos à rescisão e penalidades; negociar ajustes quando identificar condições desarrazoadas; ou, simplesmente, buscar outra empresa que ofereça termos mais equilibrados.
Portanto, a cláusula penal é juridicamente válida, mas não pode ser utilizada como instrumento de coerção econômica. O contrato deve refletir a vontade real das partes, preservando a boa-fé, o equilíbrio e a razoabilidade, sob pena de ser submetido ao crivo do Poder Judiciário para reestabelecer o equilíbrio entre as partes.
A informação jurídica preventiva, nesse cenário, é não apenas uma ferramenta de proteção legal, mas também de gestão eficiente e responsável do condomínio.
Diego Otávio Mignoni
OAB/SC 59.668